Tasar la vivienda a adquirir es un requisito indispensable a la hora de pedir una hipoteca. En este artículo os vamos a contar en qué consiste una tasación hipotecaria y qué aspectos afectan específicamente a la solicitud de una hipoteca.

Por tasación se entiende la valoración de un objeto, ya sea una vivienda, una joya, etc.  Si nos referimos a tasaciones inmobiliarias, hablamos de un informe destinado a determinar el valor de los inmuebles en el mercado, tomando como referencia la oferta y la demanda en un determinado momento.

Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen además efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido. Los informes de tasación los elaboran sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España.

La valoración de la vivienda deberá ser realizada por un arquitecto o arquitecto técnico, que además cuenta con formación específica en materia de valoración. Este técnico no realiza la tasación a título individual, sino que está adscrito a una sociedad de tasación que pone a su disposición medios técnicos para realizar su trabajo (herramientas informáticas, bases de datos, estudios técnicos) y controla la calidad de la valoración emitida. Dentro de sus obligaciones está el analizar aspectos técnicos y jurídicos de la vivienda que pudieran afectar a su valor. Además, el tasador está sujeto a un régimen de incompatibilidades, que garantiza su independencia, y que no puede tener ningún tipo de interés particular en la valoración.

Este profesional cobrará por el servicio según unos honorarios establecidos por la empresa que suelen oscilar entre los 100 y 300 euros.

Lo habitual es que los gastos corran de parte del comprador o solicitante de una hipoteca, aunque la ley establece que el banco y el comprador deben acordar quién realizará esta tasación y quién asumirá estos gastos.

Por regla general, se toma como valor de tasación el valor de mercado, salvo que el inmueble esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal (módulo VPO).

El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta del inmueble en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

Para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios métodos:

• Método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.
• Método residual: si no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo se suele utilizar este método que consiste en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
• Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se puede estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios.
• Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.

Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales: se localiza la vivienda, se compruebe que realmente existe, se inspecciona ocularmente por un técnico competente, que comprueba su superficie, distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles, su estado de conservación aparente, su estado constructivo (si está o no terminada), la existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor… Además, el técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral, así como el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita y si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor. También se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente.

Factores que los tasadores tienen en cuenta para tasar:

• Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave. Los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación.
• Superficie: el tamaño del bien, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar una vivienda.
• Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico.
• Conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc.
• Materiales de construcción, instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc.
• Edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc.
• Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación.
• Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos.

Una vez realizada la tasación, ésta tendrá una validez de seis meses desde la fecha de emisión, a efectos hipotecarios. Aunque la tasación es un requisito imprescindible para la aprobación del préstamo hipotecario, es sobre todo una forma de valorar la vivienda que vamos a comprar, por lo que es recomendable aplicar los conceptos de análisis aquí descritos para decidir si la vivienda se adecua a nuestras necesidades, y además, si estamos pagando un precio adecuado por la misma.

Fuente: Portal Idealista.com